Alertas Jurídicas Lunes , 22 octubre 2018
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El arrendamiento de viviendas para su explotación como apartamento turístico no está exento de IVA.

Así lo determina el Tribunal Económico Administrativo Central en reciente resolución en la que resuelve un recurso de alzada ordinario interpuesto contra resolución del TEAR de Andalucía que confirmó la regularización practicada consistente en negar al contribuyente el derecho de deducción de las cuotas soportadas de IVA correspondientes a la adquisición de diez apartamentos por entender la Inspección que no se había acreditado que los inmuebles adquiridos fueran a utilizar en la realización de operaciones sujetas y no exentas.

En el caso, la operación de compra de las viviendas se realizó en 2011, y en 2013 se formalizó con otra entidad un contrato de cesión para la explotación de las viviendas como apartamentos turísticos a cambio de un porcentaje de los ingresos obtenidos en la explotación.

Se discute la deducibilidad de las cuotas soportadas en la adquisición de inmuebles realizada por la entidad el 1 de agosto de 2011.

Razona el TEAC que el supuesto de exención regulado en el artículo 20.Uno.23.º b) de la Ley 37/1992 no tiene carácter objetivo, es decir, no atiende al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de su aplicación, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.

El Tribunal Económico-Administrativo Central se ha pronunciado en fecha 15 de diciembre de 2016, RG 3856/13, respecto a un supuesto en el que se analiza la sujeción al impuesto de una operación por la que se arrienda una vivienda a una entidad jurídica que no la destina directa y efectivamente a dicha finalidad, sino que cede su uso a un tercero. En el fundamento de derecho tercero de la resolución se indica:

Es decir, que de acuerdo con la doctrina señalada por este Tribunal, el arrendamiento de una vivienda a una entidad jurídica que no lo destina directa y efectivamente a dicha finalidad, sino que cede su uso a un tercero, está sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la salvedad transcrita en los párrafos anteriores. Esto es, con la dicción del artículo 20.Uno.23º letra b) de la Ley del IVA, la exención se aplica a los arrendamientos destinados únicamente a vivienda del propio arrendatario, siempre que no se subarriende en todo o en parte.

La cuestión será determinar si dicho subarrendamiento debe producirse en un momento posterior a la celebración del contrato de arrendamiento, o lo que es lo mismo, si dentro del ámbito de la exención pueden incluirse aquellos supuestos en los, siendo el arrendatario una persona jurídica, de manera concreta y específica, en el propio contrato de arrendamiento, figure ya la persona o personas usuarias últimas del inmueble, de manera que se impida el subarrendamiento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas designadas en el contrato de arrendamiento; no facultándose al arrendatario ni a subarrendar o ceder la vivienda ni a designar con posterioridad a la firma del contrato a las personas físicas usuarias del inmueble, no teniendo la posibilidad de que la vivienda se destine a su utilización por distintas personas físicas durante la vigencia del contrato de arrendamiento. En definitiva, debe concretarse si las estipulaciones contractuales del arrendamiento evidencian que el contrato se pactó con la única finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una persona física concreta, sin que por ello y en caso afirmativo, se acuda a una interpretación extensiva de la exención no permitida por el ordenamiento tributario.

La dicción del precepto y finalidad de la exención deben permitir incluir este supuesto en la norma, dado que con ello no se violenta ni su ámbito de aplicación ni la finalidad perseguida por el legislador. En este sentido se deduce que lo que se pretende con la exención es que la finalidad del contrato de arrendamiento debe ser únicamente servir de vivienda a una concreta persona, es decir, que cuando se acredita que no existe un negocio jurídico posterior al contrato de arrendamiento por el que se cede el uso de la vivienda (porque se concreta la persona física o personas físicas que van a ocupar el inmueble destinado a vivienda), y que por ello no puede destinarse a residencia de otra persona, cualquiera que sea su título o el motivo de la cesión, debe incluirse la operación dentro de la exención que ahora examinamos.

No se incluirá en el ámbito de aplicación de la exención aquel contrato de arrendamiento por el que se faculta al arrendatario a designar a las personas que vayan a ocupar la vivienda. Esta designación posterior de la persona o de las personas (es así cuando puede destinarse a un uso de distintas personas por períodos temporales inferiores al del contrato de arrendamiento de forma sucesiva) que van a ocupar el inmueble no puede sino comportar una cesión o subarriendo que impide que el arrendamiento este exento de IVA.

En el presente caso, la entidad recurrente, persona jurídica, es la que figura como arrendataria en diferentes contratos de arrendamiento de vivienda, que de acuerdo con las manifestaciones realizadas por la interesada van a ser utilizados como vivienda de algunos de sus empleados y familiares, sin concretar las personas o usuarios de los inmuebles, el plazo durante el cual lo utilizarán, y si van a ser exclusivamente las personas designadas las usuarias del inmuebles, no pudiendo utilizarse por ninguna otra persona física.

Por tanto, en el supuesto aquí planteado, no concurre ninguna de las salvedades establecidas por este Tribunal para considerar aplicable la exención del artículo 20.Uno.23º.b) de la LIVA a los arrendamientos suscritos por la entidad reclamante, ya que el inmueble no puede constituir la vivienda del arrendatario de nuestro supuesto por ser una persona jurídica que no lo destina directa y efectivamente a dicha finalidad, siendo indudable que el destino pactado no tiene lugar hasta que la sociedad arrendataria cede o subarrienda el inmueble a la persona física ajena al contrato, lo que se produce necesariamente aunque una cláusula contractual prohíba tanto la cesión como el subarriendo, por cuanto ni se concretan las personas físicas que los utilizarán, ni que sean exclusivamente unas personas concretas, ni se impide la cesión a distintas personas de manera discontinua o por períodos inferiores al fijado en el contrato de arrendamiento.

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